Erfahrungen & Bewertungen zu Stefan Schauss

Alterswertminderung & Restnutzungsdauer

Jun 27

Immobilien werden immer auch nach ihrem Alter beurteilt. Selbst wenn Sie als Eigentümer für eine ordentliche Instandhaltung und regelmäßige Instandsetzung gesorgt haben, hat Ihr Haus eine begrenzte Lebenszeit und Nutzungsdauer. Je nach Alter Ihrer Immobilie fällt die Alterswertminderung und die sogenannte Restnutzungsdauer aus, die sich auf den Verkehrswert und somit auf die Ermittlung des Kaufpreises auswirkt. Doch eine gute Gebäudepflege hilft den Werteverfall entgegenzuwirken.

Gesetzlich ist die Alterswertminderung im §23 der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) geregelt. Sie wird unter „Berücksichtigung des Verhältnisses der Restnutzungsdauer zur Gesamtnutzungsdauer der baulichen Anlagen“ ermittelt. Dabei ist in der Regel eine gleichmäßige Wertminderung zugrunde zu legen, die sich wiederum aus einem Vomhundertsatz des Herstellungswertes errechnet, also dem Verhältnis Restnutzungsdauer zu Gesamtlebensdauer.

 

Vereinfachtes Berechnungsbeispiel Gebäudewert:

Gebäudeherstellungskosten: 300.000 €

Gesamtnutzungsdauer: 70 Jahre

Restnutzungsdauer: 30 Jahre (40 Jahre altes Gebäude)

Prozentual: 57,14%

Alterswertminderung: 171.427 €

Gebäudewert: 128.573 €

 

Wie bereits erwähnt lässt sich die Alterswertminderung durch „Maßnahmen, die eine wesentliche Verbesserung der Wohn- oder sonstigen Nutzungsverhältnisse oder wesentliche Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken“ hinauszögern und eine Verlängerung der Restnutzungsdauer (§ 23 Abs. VI ImmoWertV) erwirken.

Der entgegengesetzte Fall ist bei unterlassenen Instandhaltungsarbeiten wie einfach verglasten Fenstern oder einem feuchten Keller und anderen Umständen wie Baumängeln oder Bauschäden ebenso möglich: Die Restnutzungsdauer der Immobilie verkürzt sich in diesem Fall erheblich.

Gut zu wissen: Für die Ermittlung der Alterswertminderung ist die Restnutzungsdauer maßgeblich. Diese wird laut §6 Abs. VI ImmoWertV in Jahren definiert, in denen die „bauliche Anlage bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden kann“. In der Regel wird eine Gesamtnutzungsdauer (§ 23 S. 2 ImmoWertV) bei Wohngebäuden von 60 bis 80 Jahre festgelegt. Von dieser ist die Restnutzungsdauer abhängig.

Mein Tipp: Wägen Sie als Eigentümer gründlich ab, welche Renovierungsarbeiten sich vor einem Verkauf noch lohnen und somit einen besseren Verkaufspreis ermöglichen. Sprechen Sie mit Ihrem Immobilienberater alle Aktivitäten ab, die vor einem Verkauf noch durchgeführt werden können und ob diese wirtschaftlich Sinnvoll sind.

Ihr Makler aus Leidenschaft

Stefan Schauss

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