Erfahrungen & Bewertungen zu Stefan Schauss

Aufteilung und Verkauf von Mehrfamilienhäusern

Mrz 08

Wie im letzten Artikel angesprochen, kann es im Einzelfall lukrativer sein, ein Mehrfamilienhaus aufzuteilen und die Wohneinheiten separat/einzeln zu verkaufen anstatt das Haus als Einheit. Dabei gibt es neben der erforderlichen Abgeschlossenheitsbescheinigung und einer Teilungserklärung jedoch einiges zu beachten. Weil die Materie recht komplex ist, kann ich Ihnen hier nur einen groben Überblick geben und die grundsätzliche Vorgehensweise erläutern.

Gehen wir von folgender Sachlage aus: Sie besitzen ein 3-Familienhaus, das Sie nicht selbst bewohnen. Zwei Ihrer Wohnungen sind zum Zeitpunkt des Verkaufswunsches vermietet, die dritte steht zurzeit leer. Für größere institutsonelle Anleger, die sich fast ausschließlich an den gesamten Mieteinnahmen orientieren, ist Ihr Objekt damit weniger interessant. Für andere Zielgruppen kann es aber besonders interessant sein. Zum einen beispielsweise für private Kapitalanleger, die zur Verfügung stehendes Kapital in eine einzelne, vermietete Wohnung investieren wollen, um später mit den Mieteinahmen ihre Rente aufzustocken. Zum anderen für Eigennutzer, die eine sofort beziehbare Wohnung suchen und oftmals auch bereit sind, dafür einen etwas höheren Kaufpreis zu zahlen. Beiden Interessentengruppen gerecht zu werden, ist allerdings mit einem kostenintensiven Procedere verbunden, das sich jedoch wiederum durch einen möglicherweise höheren Verkaufspreis rechnen kann. Ob dies tatsächlich der Fall ist, sollten Sie – bevor Sie diese Investition tätigen – sorgfältig prüfen und kalkulieren.

Wir setzen nun voraus, dass Sie sich nach einer intensiven Recherche dafür entschieden haben, Ihr Mehrfamilienhaus einzeln zu verkaufen. Wie geht es dann weiter? Als erstes benötigen Sie eine Abgeschlossenheitsbescheinigung und einen Aufteilungsplan, der gewährleistet, dass alle Wohneinheiten separat zugänglich und abschließbar sind. Ausgewiesene Gemeinschaftsflächen müssen ebenfalls für jeden Eigentümer direkt zugänglich sein. Mit diesen Unterlagen, die festlegen, welcher Miteigentumsanteil zu jeder Wohnung gehört, können Sie sich die unerlässliche Teilungserklärung notariell beglaubigen lassen. Gegebenenfalls muss hier auch eine bestimmte Anzahl an KFZ-Stellplätzen nachgewiesen werden.

Im Falle der leerstehenden Wohneinheit ist es nun kein Problem mehr diese sofort zu veräußern. Im Falle der beiden vermieteten Wohneinheiten sind jedoch noch zwei Punkte von besonderer Bedeutung. Punkt 1: Die momentanen Mieter haben laut §577 BGB ein Vorkaufsrecht für die von ihnen bewohnte Wohneinheit; erst nach der Abklärung darf an Dritte verkauft werden. Punkt 2: Die bisherigen Mieter (wenn sie nicht selbst kaufen wollen) genießen über die sogenannte Sperrfrist einen gesetzlichen Kündigungsschutz. Dieser beträgt in der Stadt Kempten selbst 10 Jahre, im Landkreis drei Jahre.

Aufgrund der Komplexität des Themas würde ich Ihnen raten, sich an einen erfahrenen Fachmann zu wenden, der sich in diesem Bereich auskennt und Sie bei allen notwendigen Schritten beraten kann. Denn es gilt herauszufinden, ob sich der Einzelverkauf und somit die hierfür notwendigen Investitionen im Gegensatz zu einem (etwas einfacheren) Verkauf als gesamte Einheit rechnen.

Ihr Makler aus Leidenschaft

Stefan Schauss

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