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Sicher ist sicher – die Auflassungsvormerkung

Jul 30

So „sperrig“ der Begriff auch sein mag, eine Auflassungsvormerkung bringt nur Vorteile und Sicherheit für den Käufer und Verkäufer einer Immobilie. Im Grundstücksrecht geht es dabei recht schlicht um die Eigentumsübertragung oder Eigentumsumschreibung. Der Eigentumsübergang soll im Grundbuch (§ 873 BGB) vollzogen werden und vorab durch eine Auflassungsvormerkung rechtlich gewährleistetet werden.

In erster Linie erhält also der Erwerber die Zusage, dass er vor möglichen anderen, nachträglichen Interessenten auch wirklich die Immobilie bekommt und sein Recht als Käufer durch die Vormerkung Vorrang vor den Rechten hat, die danach eingetragen werden. Auch für den Verkäufer bringt die Vormerkung eine gewisse Absicherung mit sich: Würde er im notariellen Kaufvertrag sogleich die Auflassung, sprich die Zustimmung zur Eigentumsumschreibung im Grundbuch erklären, könnte der Käufer „regulär“ als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen werden und bereits vor der vollständigen Bezahlung mit der Immobilie frei schalten und walten wie es ihm gefällt. Deshalb sind die Auflassungsvormerkung und der richtige Ablauf essenziell.

Zusammenfassung:In einem Kaufvertrag wird festgelegt, wie der Besitzwechsel vonstatten gehen soll. Hier müssen alle Details beschrieben werden, die mit dem Grundstücksgeschäft in Verbindung stehen. Unter anderem also, wie der Besitzübergang abzulaufen hat. Die Auflassungsvormerkung ist als eine Art „Reservierung“ im Grundbuch zu verstehen. Sobald diese eingetragen ist, kann die Immobilie vom Verkäufer weder belastet noch anderweitig veräußert werden. Ist der Kaufpreis geflossen, wird die Vormerkung wieder gelöscht und der Käufer als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen.

Warum trägt man den Käufer nicht direkt in das Grundbuch ein? Die Auflassungsvormerkung ist eine Zwischeneintragung im Grundbuch. Da die Abwicklung eines Grundstücks- bzw. Immobilienkaufs bis zu 12 Wochen dauern kann, wird bei Kaufvertragsabschluss eine Vormerkung im Grundbuch eingetragen.

Mein Tipp: Als Fachmann möchte ich natürlich, dass unsere Kunden gut abgesichert sind und empfehle, dass die Auflassung zusammen mit dem notariellen Kaufvertrag vom Notar bereits mit beurkundet wird. Sobald der Kaufvertrag erfüllt ist und der Käufer den Kaufpreis komplett überwiesen hat, wird die Vormerkung aus dem Grundbuch gelöscht und das Eigentum umgeschrieben. Stichtag für den Wechsel aller Rechte und Pflichten ist meist der Besitzübergang (Schlüsselübergabe).

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Stefan Schauss

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