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Teil 1: Verkaufsfalle Eintragungen im Grundbuch

Mai 07

In diesem und den nächsten beiden Ratgebern möchte ich Sie über die möglichen Verkaufshürden bei Eintragungen im Grundbuch – vor allem in der Abteilung II und III – aufklären. Jede Belastung, die dort vermerkt ist, kann unter Umständen die Abwicklung des Kaufvertrages unangenehm verzögern oder gar verhindern. Werfen Sie als Verkäufer deshalb rechtzeitig einen Blick in Ihr Grundbuch, um von eventuellen Auflagen und deren Auswirkungen auf die Werthaltigkeit Ihrer Immobilie nicht böse überrascht zu werden.

Sogenannte Grunddienstbarkeiten, Grundpfandrechte oder Verfügungsbeschränkungen, die Ihre Immobilie belasten, können sich unter Umständen als äußerst unattraktiv für potentielle Käufer herausstellen. Deshalb ist es im Vorfeld eines Verkaufes sehr wichtig, dass Sie sich Klarheit über die Art aller eingetragenen Rechte zu Ihrem Haus oder Ihrer Wohnung verschaffen. In einem nächsten Schritt sollten Sie versuchen diese zu beseitigen und aus dem Grundbuch löschen zu lassen. Mit einer möglichst lastenfreien Immobilie haben Sie die besten Chancen, Ihren Wunschpreis zu erzielen und eine gute Verhandlungsbasis.

Bei Grunddienstbarkeiten wie dem Wegerecht, z.B. bei Hinterliegergrundstücken, darf Ihr Nachbar über Ihr Grundstück gehen oder fahren, aber nicht parken. Im Gegenzug muss er sich jedoch an der Instandsetzung des Weges beteiligen. Achtung: Falls Ihr Nachbar sein Wegerecht 30 Jahre lang nicht genutzt hat, haben Sie Glück gehabt! Es hat sich verjährt. Darf Ihr Nachbar beispielsweise Leitungen für Strom oder Wasser über Ihr Grundstück verlegen, hat er ein Leitungssrecht, das kaum zu ändern ist. Ebenso schwierig verhält es sich bei einem Überbaurecht, wo das Nachbarhaus teilweise innerhalb Ihrer Grundstücksgrenze gebaut wurde und nun rechtlich korrekt mit in Ihrem Garten steht.
Eingetragene Baubeschränkungen können aber auch Ihnen als Eigentümer vorschreiben wie Sie Ihr Grundstück nutzen dürfen. D.h. es kann Ihnen vielleicht untersagt sein, ein weiteres Gebäude zu errichten oder die Höhe Ihres Hauses selbst zu bestimmen. Ebenso kann im Grundbuch festgehalten sein, dass Sie den Lärm und die Emissionen eines gewerblichen genutzten Nachbargrundstückes klaglos ertragen müssen. Wenig attraktiv für Käufer! Für Eigentümer einer Immobilie mit eingetragenen Grunddienstbarkeiten ist es bis zum gewünschten Verkauf meist kein Problem sich damit zu arrangieren. Man kennt es ja nicht anders. Leider sieht das nicht jeder Käufer so, denn mit dem Erwerb gehen alle Verpflichtungen auf ihn über.

Gut zu wissen: Grunddienstbarkeiten gelten nicht bis in alle Ewigkeit und sie sind auch nur gültig, wenn sie eingetragen sind. Mündliche oder privatschriftlich vereinbarte Absprachen sind nicht bindend! Einschränkende Eintragungen können z.B. abgemildert werden, indem man mit dem Grunddienstbarkeitsberechtigten/Ihrem Nachbarn eine jährliche Nutzungsrente vereinbart. Damit wäre zumindest gefühlsmäßig ein fairer Austausch vorhanden.

Mein Tipp: Um rechtlich bei einem so komplexen Thema auf der sicheren Seite zu sein, braucht es einen guten Dienstleister, dem Sie vertrauen können. Er kann für Sie das Grundbuch fachlich kompetent prüfen, Sie zu den Löschungsmöglichkeiten aufklären und die Wertermittlung Ihrer belasteten Immobilie vornehmen.

Vorschau: Im zweiten Teil dieser dreiteiligen Ratgeberserie geht es u.a. um Verfügungsbeschränkungen und das Nießbrauchsrecht.

Ihr Makler aus Leidenschaft

Stefan Schauss

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