Erfahrungen & Bewertungen zu Stefan Schauss

Teil 2: Verkaufsfalle Eintragungen im Grundbuch

Mai 09

In dieser dreiteiligen Ratgeberserie möchte ich Sie über die möglichen Verkaufshürden bei Eintragungen im Grundbuch – vor allem in Abteilung II und III – aufklären. Jede Belastung, die dort vermerkt ist, kann unter Umständen die Abwicklung des Kaufvertrages unangenehm verzögern oder gar verhindern. Werfen Sie als Verkäufer deshalb rechtzeitig einen Blick in Ihr Grundbuch, um von eventuellen Auflagen und deren Auswirkungen auf die Werthaltigkeit Ihrer Immobilie nicht böse überrascht zu werden.

Wissen Sie, was eine beschränkt persönliche Dienstbarkeit ist? Im Vergleich zu einer Grunddienstbarkeit im Allgemeinen – diese besteht immer zugunsten des jeweils im Grundbuch eingetragenen Eigentümers – gilt die beschränkt persönliche nur zugunsten einer bestimmten Person. Typisch ist dies z.B. für das Wohnrecht, das eine genannte Person (und ihre Familie) berechtigt eine Immobilie zu bewohnen. Deshalb lässt sich nach dem Versterben dieser Person das Wohnrecht sehr einfach aus dem Grundbuch löschen. Beide Formen der Grunddienstbarkeit sind meistens sehr genau definiert, allerdings nicht im Grundbuch, sondern in den sogenannten Eintragsbewilligungen, die Sie – falls sie Ihnen nicht persönlich vorliegen – in den Grundakten beim Grundbuchamt einsehen können.

Wichtig ist auch, dass Sie über eventuelle Verfügungsbeschränkungen zu Ihrer Immobilie Bescheid wissen. Unter Umständen können Sie als Erbe beim Eintrag einer Testamentsvollstreckung das Grundstück gar nicht selbst verkaufen, sondern nur mittels eines Testamentsvollstreckers. Eingeschränkt als Verkäufer sind Sie ebenfalls, falls sich in Ihrem Grundbuch ein Zwangsversteigerungsvermerk befindet. Hier dürfen Sie zwar einen Kaufvertrag beim Notar beurkunden, aber Sie brauchen die Zustimmung und die Löschungsbewilligung des Gläubigers, der die Versteigerung Ihrer Immobile verantwortet. Sollte der Termin dafür bereits feststehen, sollten Sie unbedingt eine einstweilige Einstellung des Verfahrens erwirken und sich professionellen Rat holen, um Ihr Grundbuch zu „bereinigen“ und ohne Einschränkungen veräußern zu können. Dies gilt auch, falls Sie bereits eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch haben.

Einfacher nachzuvollziehen ist ein eingetragenes Nießbrauchrecht, das Berechtigten laut Grundbuch eventuell vorhandene Mieteinnahmen zuspricht. Allerdings sollten Sie prüfen, ob der Nießbrauchberechtigte noch Ansprüche auf den Verkauf geltend machen kann. Wenn ein Vorkaufsrecht in Ihrem Grundbuch steht, sollten Sie nachlesen, ob es nur für den ersten Verkaufsfall gilt oder für alle. Den Vorausberechtigten können Sie selbst befragen, ob er sein Vorkaufsrecht ausüben will oder der Notar muss diesen nach der Beurkundung des Kaufvertrages auffordern, sich dazu zu erklären. Im Falle eines Vorkaufsrechtes für den ersten Verkaufsfall, erlischt dieses bei Nichtausübung und der Berechtigte muss eine Löschungsbewilligung aus dem Grundbuch erteilen.

Mein Tipp: Um rechtlich bei einem so komplexen Thema auf der sicheren Seite zu sein, braucht es einen guten Dienstleister, dem Sie vertrauen können. Er kann für Sie das Grundbuch fachlich kompetent prüfen, Sie zu den Löschungsmöglichkeiten aufklären und die Wertermittlung Ihrer ggf. belasteten Immobilie vornehmen.

Vorschau: In Teil 3 geht es u.a. um Grundpfandrechte und Erbengemeinschaften.

Ihr Makler aus Leidenschaft

Stefan Schauss

Lesermeinung zu diesem Artikel:

1 Stern2 Sterne3 Sterne4 Sterne5 Sterne (Noch keine Bewertungen vorhanden) I Kommentare (0)

Wie hat Ihnen der Artikel gefallen? Bewerten Sie den Beitrag durch einen Klick auf die Sterne.

Loading...

Um Verkäufer besser abzusichern und aufzuklären hat Immobilienkaufmann Stefan Schauss in Zusammenarbeit mit der Fachzeitschrift IMMOBILIEN-PROFI einen ausführliches Verkäufer-Magazin entwickelt. Dieses kann hier kostenlos bestellt werden.


MAGAZIN KOSTENLOS BESTELLEN