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Teil 3: Verkaufsfalle Eintragungen im Grundbuch

Mai 14

Mit dieser dreiteiligen Ratgeberserie möchte ich Sie über die möglichen Verkaufshürden bei Eintragungen im Grundbuch – vor allem in der Abteilung II und III – aufklären. Jede Belastung, die dort vermerkt ist, kann unter Umständen die Abwicklung des Kaufvertrages unangenehm verzögern oder gar verhindern. Werfen Sie als Verkäufer deshalb rechtzeitig einen Blick in Ihr Grundbuch, um von eventuellen Auflagen und deren Auswirkungen auf die Werthaltigkeit Ihrer Immobilie nicht böse überrascht zu werden.

In Abteilung III werden sogenannte Grundpfandrechte eingetragen. Dazu gehören vor allem Grundschulden und Hypotheken. Unter Umständen kann es für Sie von Vorteil sein, wenn der Erwerber ein eingetragenes Recht übernimmt: Sie können sich so die Gebühren für die Löschung sparen und der Käufer muss die Grundschuld nicht mehr neu bestellen und zahlen. Achtung: Ist das durch Grundschuld gesicherte Darlehen zurückgezahlt, können Sie als Eigentümer frei darüber verfügen. Falls nicht, müssen Sie mit Ihrer Bank abstimmen, ob diese mit der Übertragung der Grundschuld auf den Erwerber einverstanden ist. Bei einer Übernahme des Restdarlehens, wird die Summe vom Kaufpreis abgezogen. Der Gläubiger, meist die Bank, bewilligt in den meisten Fällen eine Löschung unter treuhänderischer Auflage an den Notar.

Ein weiteres Thema sind die im Baulastenverzeichnis eingetragenen Baulasten, die öffentlich-rechtliche Verpflichtungen zugunsten der Baubehörde darstellen. Hier handelt es sich meist um bereits vollzogene und deshalb unveränderliche bauliche Fakten. Daher verzögern die Eintragungen in der Regel den Verkaufsprozess nicht.
Bei öffentlichen Lasten hingegen kann es sich um rückständige Grundsteuern, Erschließungs- und Anliegerbeiträge handeln, die Sie noch nicht bezahlt haben. Entweder begleichen Sie die Forderungen und können diese sofort löschen lassen oder der Notar (auch Sie selbst) fordert den Gläubiger auf, einer Löschung gegen die ratenweise Zahlung der Beiträge aus dem Kaufpreis zu bewilligen.

Sollten Sie Miterbe einer Erbengemeinschaft sein, können Sie nur gemeinschaftlich über die Immobilie entscheiden, d.h. Sie können nicht im Alleingang die Löschung einer Grundschuld beantragen. Dem Verkauf müssen grundsätzlich alle Erben zustimmen. Sie dürfen lediglich über Ihren Anteil verfügen und ihn an Dritte verkaufen, was selten Vorteile mit sich bringt.

Ein Profi kann Sie bei einem so komplexen Thema unterstützen, damit Sie auf der sicheren Seite sind. Er wird für Sie das Grundbuch fachlich kompetent prüfen, Sie zu den Löschungsmöglichkeiten aufklären und die Wertermittlung Ihrer belasteten Immobilie vornehmen.

Ihr Makler aus Leidenschaft

Stefan Schauss

 

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