Erfahrungen & Bewertungen zu Stefan Schauss

Zusammenspiel Miete – Ertragswert

Feb 28

Wenn Sie eine vermietete Immobilie verkaufen möchten, gibt es verschiedene Punkte, die Sie dabei beachten sollten. Allen voran, dass der potentielle Käufer – der dort nicht selbst einziehen wird – vor allem an dem Ertrag der Immobilie interessiert sein wird. Im Mittelpunkt der Preisverhandlungen stehen in diesem Fall also die über Jahre hinweg erzielbaren Mieteinnahmen. Die Interessenten werden deshalb zuerst nach Unterlagen wie den Mietverträgen, Aufteilungsplan, Abgeschlossenheitsbescheinigung sowie Versammlungsprotokollen fragen.

Für Immobilienkäufer macht es einen großen Unterschied, ob sie eine Immobilie selbst nutzen wollen oder, ob sie als Investor auf der Suche nach einer Immobilie als Kapitalanlage sind. Bei den zuerst genannten gilt es das schönste und bestmögliche Objekt für sein Geld zu bekommen. Bei der zweiten Käufergruppe zählen rein die Erträge, die das Objekt aktuell erwirtschaftet und künftig erzielen kann. Natürlich wird ein Käufer, der eine langfristig verzinsbare Kapitalanlage sucht, immer auch darauf achten, dass der Zustand des Gebäudes und des Grundstückes (Sachwert) ebenfalls ein entsprechendes Preisniveau aufweisen. Denn: Liegen Sachwert und Ertragswert zu weit auseinander, werden die berechneten Mieteinahmen langfristig nicht zu erzielen sein oder bald größere Sanierungsmaßnahmen anstehen.

Häufig treffe ich in meiner täglichen Praxis auf Menschen, die ihre vermietete Immobilie verkaufen wollen, doch es vollkommen versäumt haben, die Mieten über die letzten Jahre hinweg anzuheben oder an den gestiegenen Lebenshaltungsindex (schleichende Inflation) anzupassen. Wenn jetzt verkauft wird, hat dies klare monetäre Auswirkungen: Die aktuellen Mieten sind meist für das ortsübliche Niveau zu niedrig und der Ertragswert fällt geringer aus als nötig. Falls man jetzt noch meint schnell nachbessern zu wollen und die Miete drastisch zu erhöhen, heißt es vorsichtig sein! Der Gesetzgeber macht sehr detaillierte Vorgaben in welchen Zeiträumen die Mieten um wie viel erhöht werden dürfen.

Deshalb empfehle ich Ihnen – egal, ob Sie schon morgen oder erst in ein paar Jahren verkaufen wollen – Ihre Mietverträge intensiv zu prüfen und gegebenenfalls rasch anzupassen. Für Anleger ist die aktuelle, marktübliche und zukünftige Miete essentiell und wird genau geprüft!

Und noch etwas: Seien Sie nicht enttäuscht, wenn Sie vielleicht ein gut gepflegtes Mehrfamilienhaus mit drei Wohneinheiten verkaufen möchten und der Ertragswert wegen einer weniger gefragten Lage (B- oder C-Lage) nicht so hoch ausfällt wie Sie sich erhofft hatten. Vielleicht wäre es hier lukrativer, Ihre Wohneinheiten als einzelne Wohnungen zu verkaufen? Eine wichtige Entscheidung über die Sie im nächsten Artikel mehr erfahren …

Ihr Makler aus Leidenschaft

Stefan Schauss

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